¿Pueden las comunidades de vecinos prohibir los alquileres turísticos? Análisis de la sentencia de Pleno 1232/2024, dictada por la Sala de lo Civil, de 3 de octubre de 2024

En los últimos años, el alquiler turístico ha crecido exponencialmente en España, especialmente en zonas urbanas y turísticas. Plataformas como Airbnb o Booking han facilitado que los propietarios de inmuebles puedan alquilar sus viviendas por cortos periodos de tiempo a turistas. Sin embargo, esta tendencia ha generado tensiones en comunidades de propietarios, que ven cómo este tipo de actividad puede alterar la convivencia, aumentar el ruido, y en ocasiones afectar el mantenimiento de los edificios.

Frente a esta situación, muchas comunidades de vecinos han planteado la posibilidad de prohibir los alquileres turísticos en sus inmuebles. Sin embargo, hasta hace poco, la posibilidad de hacerlo no estaba del todo clara desde un punto de vista legal. La reciente sentencia del Tribunal Supremo (TS), dictada en octubre de 2024, arroja luz sobre esta cuestión, estableciendo que las comunidades de vecinos sí pueden prohibir los alquileres turísticos bajo ciertas condiciones. En este artículo, analizamos en profundidad esta sentencia y sus implicaciones.

Fundamento legal: La Ley de Propiedad Horizontal

Para entender el alcance de esta sentencia, es fundamental comenzar con el marco normativo aplicable. En España, la normativa que regula las comunidades de vecinos es la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), concretamente la Ley 49/1960, que ha sido modificada en diversas ocasiones para adaptarse a las nuevas realidades sociales y económicas.

En este contexto, el artículo 17.12 de la LPH juega un papel clave. Este artículo permite que las comunidades de propietarios puedan acordar, por mayoría cualificada, ciertas restricciones sobre el uso de los inmuebles. Este precepto es fundamental para entender cómo las comunidades pueden limitar los alquileres turísticos. La ley establece que, con una mayoría cualificada de 3/5 de los propietarios, la comunidad puede adoptar acuerdos que afecten a la utilización de los pisos o locales, siempre que no alteren sustancialmente el título constitutivo o los estatutos de la comunidad.

Este es el punto de partida jurídico de la reciente sentencia del Tribunal Supremo: se basa en esta capacidad que otorga la LPH para que las comunidades regulen ciertos aspectos del uso de las propiedades. La novedad que introduce la sentencia es clarificar que, en efecto, uno de los usos que puede regularse o incluso prohibirse es el de los alquileres turísticos.

La Sentencia del Tribunal Supremo: Claves de la Decisión

El Tribunal Supremo ha confirmado que las comunidades de propietarios pueden prohibir o limitar los alquileres turísticos, siempre que lo hagan mediante un acuerdo adoptado por una mayoría cualificada de 3/5 de los votos, y que este acuerdo se inscriba en el registro de la propiedad.

El caso en cuestión

La sentencia surge a raíz de un recurso presentado por un propietario que veía vulnerados sus derechos por una decisión de la comunidad de vecinos de su edificio. La comunidad había adoptado un acuerdo para prohibir los alquileres turísticos, alegando que afectaban negativamente a la convivencia en el edificio y provocaban problemas de ruido y seguridad. El propietario, que utilizaba su vivienda para este tipo de alquileres, impugnó el acuerdo argumentando que vulneraba su derecho al libre uso de su propiedad.

El Tribunal Supremo, sin embargo, confirmó que la comunidad de propietarios actuó dentro del marco de la Ley de Propiedad Horizontal y que tiene capacidad para restringir el uso de las viviendas siempre que se cumplan los requisitos legales, como la mayoría cualificada y la inscripción del acuerdo en el Registro de la Propiedad.

Mayoría cualificada

Uno de los puntos más importantes de la sentencia es la exigencia de la mayoría cualificada de 3/5 de los propietarios para poder adoptar este tipo de decisiones. Esta mayoría se refiere tanto a los propietarios como a las cuotas de participación, lo que implica que no basta con el número de vecinos, sino que también se debe tener en cuenta el valor de sus respectivas propiedades en la comunidad.

Esto significa que, en una comunidad de 100 propietarios, al menos 60 de ellos deben estar de acuerdo con la prohibición y, además, deben representar el 60% de las cuotas de participación en el edificio. Este es un requisito esencial que garantiza que las decisiones de este tipo tengan un amplio respaldo dentro de la comunidad.

Inscripción en el Registro de la Propiedad

Otro aspecto clave es que la prohibición acordada por la comunidad de vecinos debe ser inscrita en el Registro de la Propiedad. Esto asegura que la medida tenga efectos frente a terceros, es decir, que cualquier comprador de una vivienda en el futuro sea consciente de que existe una limitación sobre el uso turístico de la propiedad.

Efectos sobre los propietarios actuales: ¿ retroactividad?

La irretroactividad de los acuerdos adoptados por las comunidades de propietarios es un principio clave establecido en el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Según este artículo, las comunidades de vecinos pueden adoptar acuerdos que limiten o prohíban los alquileres turísticos, siempre que se cumpla con una mayoría cualificada de 3/5 de los propietarios, y estos acuerdos no pueden tener carácter retroactivo.
Sin embargo, la interpretación de esta irretroactividad puede plantear preguntas importantes, especialmente cuando se trata de actividades ya iniciadas o contratos de alquiler suscritos antes de la adopción del acuerdo. La cuestión aquí es si la prohibición podría afectar a:

1. La actividad de alquiler turístico ya en marcha antes de la aprobación del acuerdo.
2. Contratos de alquiler turístico firmados previamente a la prohibición, pero que se ejecutan en el futuro. Vamos a analizar ambas situaciones para entender cómo podría interpretarse esta irretroactividad y cuáles son los desafíos jurídicos que podrían surgir.

La irretroactividad: Protección de derechos adquiridos vs. el interés comunitario

El principio de irretroactividad, recogido en el artículo 17.12 LPH, se refiere a que un acuerdo adoptado por la comunidad de vecinos no puede afectar a los derechos ya consolidados por los propietarios antes de la aprobación de dicho acuerdo. En otras palabras, los propietarios que ya habían comenzado a utilizar sus viviendas como alquiler turístico antes de la adopción de la prohibición estarían protegidos.

Este principio se basa en el respeto a la seguridad jurídica y a los derechos adquiridos por los propietarios. La idea es evitar que decisiones futuras de la comunidad puedan suponer una limitación sobre una actividad que ya estaba permitida en el momento en que comenzó. Por lo tanto, la comunidad no podría exigir que un propietario que ya alquila su vivienda de forma turística cese inmediatamente su actividad solo porque se apruebe la prohibición. Sin embargo, la irretroactividad no significa que los propietarios puedan seguir alquilando indefinidamente. En muchos casos, los acuerdos pueden no afectar a la actividad actual, pero sí impedir futuras renovaciones o nuevas actividades de alquiler turístico. Por ejemplo, aunque se respeten los alquileres ya iniciados, una vez que finalice un contrato actual, la comunidad podría impedir que el propietario firme nuevos contratos turísticos, en cumplimiento con el acuerdo.

¿Qué sucede con los contratos de alquiler turístico suscritos antes del acuerdo?

Este escenario puede generar conflictos, ya que los propietarios pueden haber firmado contratos con clientes para fechas posteriores a la adopción del acuerdo comunitario. En este caso, el propietario podría alegar que ya tenía una expectativa legítima de continuar con su actividad, basada en contratos firmados antes del acuerdo de prohibición. La jurisprudencia española en torno a la irretroactividad en situaciones similares (aunque no exactamente iguales) tiende a ser protectora de los derechos y contratos preexistentes. Si bien la prohibición adoptada por la comunidad no debería afectar a los contratos suscritos antes de la adopción del acuerdo, esta interpretación no está claramente definida en la normativa de la LPH.

Posibles escenarios interpretativos

1. Contrato vigente y de larga duración: Si el propietario tiene firmado un contrato de alquiler turístico con fechas que se extienden más allá del acuerdo de prohibición, lo más lógico sería que se permitiera su cumplimiento hasta que el contrato expire. En este caso, podría considerarse una vulneración de los derechos del propietario si se le obligara a cancelar o modificar un contrato que fue legalmente válido al momento de su firma.
2. Contratos futuros: Si los contratos han sido suscritos previamente pero los periodos de alquiler no han comenzado aún (por ejemplo, un contrato para el próximo año), podría argumentarse que deberían respetarse, puesto que el propietario ya ha asumido compromisos económicos y contractuales. Sin embargo, aquí las comunidades podrían alegar que la prohibición tiene efectos inmediatos desde el momento en que se adopta el acuerdo y que la actividad futura, aunque ya pactada, se ve afectada por la nueva norma de la comunidad.
3. Futuras reservas en plataformas: En el caso de plataformas de alquiler turístico como Airbnb o Booking, las reservas suelen ser dinámicas y pueden extenderse en el tiempo. Si el acuerdo de la comunidad se adopta, cabe interpretar que la prohibición afectaría a futuras reservas realizadas después del acuerdo, aunque el propietario hubiera comenzado con la actividad previamente. Esto podría obligar al propietario a cancelar las reservas futuras que hayan sido realizadas posterior al acuerdo, lo que podría derivar en conflictos legales o indemnizaciones a los inquilinos.

¿Podrían las comunidades acordar la prohibición retroactiva?

Aunque la ley establece que los acuerdos no tienen carácter retroactivo, el artículo 17.12 LPH también menciona que las comunidades pueden acordar lo contrario de manera explícita. Es decir, si los vecinos lo deciden, podrían incluir una cláusula que haga extensiva la prohibición incluso a las actividades ya iniciadas o a contratos suscritos antes del acuerdo. En este caso, el acuerdo de la comunidad podría afectar directamente a aquellos propietarios que ya venían utilizando su vivienda como alquiler turístico. Sin embargo, para que esta prohibición retroactiva sea legalmente válida, se requeriría que la comunidad apruebe esta disposición con una mayoría cualificada de 3/5, al igual que cualquier otro acuerdo que afecte al régimen de uso de los inmuebles.

Este tipo de cláusulas podrían generar conflictos entre los propietarios afectados y la comunidad de vecinos, ya que los primeros podrían alegar vulneración de derechos adquiridos. Es probable que en estas situaciones se planteen recursos judiciales, y correspondería a los tribunales determinar si la prohibición retroactiva vulnera el principio de seguridad jurídica o si, por el contrario, prevalece el interés colectivo de la comunidad.

¿Qué dicen los tribunales sobre la irretroactividad en otros contextos?

Hasta el momento, no existe una jurisprudencia consolidada sobre la interpretación de la irretroactividad en el contexto específico de los acuerdos comunitarios que prohíben los alquileres turísticos. Sin embargo, en otras áreas del derecho, los tribunales han interpretado que las decisiones adoptadas por las comunidades de vecinos no deben afectar a derechos consolidados antes de la adopción del acuerdo.

En el ámbito del derecho civil, por ejemplo, los tribunales han sido firmes en proteger los contratos válidamente firmados antes de un cambio normativo o una nueva regulación, siempre que no exista una norma expresa que permita la retroactividad. De este modo, parece probable que los contratos de alquiler turístico suscritos antes de la prohibición puedan considerarse protegidos por este principio de irretroactividad.

Recomendaciones para propietarios y comunidades de vecinos

Dado que la interpretación de la irretroactividad podría variar en función de cada caso concreto y del contexto en el que se aplique, tanto los propietarios como las comunidades de vecinos deben tomar ciertas precauciones para evitar futuros conflictos.

Para los propietarios:

• Revisar la normativa comunitaria: Antes de iniciar o continuar con una actividad de alquiler turístico, los propietarios deben revisar los estatutos de la comunidad de vecinos para asegurarse de que no existen restricciones.
• Estar informados de los acuerdos adoptados: Los propietarios deben estar al tanto de las reuniones y votaciones de la junta de propietarios para anticipar posibles cambios que afecten su actividad.
• Respetar los acuerdos comunitarios: Si la comunidad adopta un acuerdo de prohibición, es fundamental respetar dicha decisión para evitar sanciones o
  impugnaciones.

Para las comunidades de vecinos:

• Asegurar una mayoría cualificada: Para prohibir los alquileres turísticos, es necesario que el acuerdo sea aprobado por al menos el 60% de los propietarios, tanto en número como en cuota de participación.
• Inscripción en el Registro de la Propiedad: Para que el acuerdo tenga eficacia frente a terceros, debe inscribirse en el Registro de la Propiedad, lo que garantiza que futuros compradores conozcan la prohibición.
• Incluir cláusulas de irretroactividad: Si la comunidad decide aplicar la prohibición de forma retroactiva, esta cláusula debe ser aprobada específicamente por la mayoría cualificada.

Un nuevo equilibrio entre derechos individuales y comunitarios

La sentencia del Tribunal Supremo marca un antes y un después en la regulación de los alquileres turísticos en España. Por un lado, refuerza el poder de las comunidades de vecinos para regular el uso de las propiedades y proteger la convivencia en el edificio. Por otro lado, establece protecciones para los propietarios que ya están dedicando sus viviendas al alquiler turístico, garantizando que no se vean afectados de manera retroactiva, salvo acuerdo
específico en ese sentido.

Es probable que esta sentencia abra la puerta a más comunidades de vecinos que decidan prohibir o limitar los alquileres turísticos, especialmente en zonas donde esta actividad ha causado fricciones entre los vecinos. No obstante, estas decisiones deberán ser adoptadas de acuerdo con los requisitos legales establecidos para evitar futuros conflictos. Para los propietarios interesados en alquilar sus viviendas con fines turísticos, esta sentencia pone de relieve la **necesidad de estar bien informados** sobre los acuerdos que pueda adoptar su comunidad y las restricciones que puedan existir. A su vez, será clave contar con un buen asesoramiento jurídico para asegurar que cualquier limitación impuesta por la comunidad cumpla con las formalidades legales.

En definitiva, la sentencia del Tribunal Supremo ofrece un nuevo equilibrio entre los derechos individuales de los propietarios y los intereses colectivos de las comunidades de vecinos, sentando un precedente importante en el ámbito del derecho de propiedad horizontal.