El AFO es la calificación realizada por los ayuntamientos de las viviendas irregulares que cumplan los requisitos para su legalización. Los propietarios de viviendas que sean irregulares deben consultar con Rojano Vera Abogados sobre la situación de las mimas, y luego, si existen dudas, en el Ayuntamiento
correspondiente.
Requisitos para obtener el certificado AFO
En circunstancias normales los ayuntamientos tienen un inventario de viviendas ilegales en su término municipal. A petición del ciudadano interesado, el ayuntamiento entregará, normalmente al propietario de la vivienda que cumpla los requisitos un certificado de AFO, permitiéndole disponer de una serie de derechos de los que podía no tener previamente, como inscribir las edificaciones en el Registro de la Propiedad y contratar servicios básicos de agua y luz.
AFO, es el acrónimo de Asimilado al régimen de Fuera de Ordenación, de este modo, supone un régimen jurídico especial, mediante el cual se pretende la regularización administrativa y jurídica de las construcciones edificadas sin licencia municipal que se encuentren legalmente prescritas, resolviendo un problema social, medioambiental y urbanístico.
La tipología de inmueble asimilado al régimen de fuera de ordenación, AFO, viene recogido en el artículo 53 del Decreto 60/2010 del 16 de marzo de la Junta de Andalucía como la situación en la que quedan las obras, instalaciones, construcciones y edificaciones realizadas con infracción de la normativa urbanística, respecto de los cuales ya no se puedan adoptar medidas de protección y restauración de la legalidad por haber transcurrido el plazo citado en el artículo 185.1 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre. Así, las edificaciones construidas sin sujeción a las normas urbanísticas de Andalucía, a las que se les suele llamar «ilegales», y que tengan una antigüedad mayor de 6 años, podrán «legalizarse» como AFO, asimilables a fuera de ordenación. Para beneficiarse de esta calificación es preciso que la edificación pueda ser usada, por reunir las condiciones de seguridad, habitabilidad y salubridad adecuadas para el uso al que se destina y en la propia resolución del ayuntamiento se especificará de forma expresa el reconocimiento de que la edificación puede ser usada como vivienda.
¿Qué propiedades pueden ser legalizadas con el AFO?
Antes de obtener el AFO, se debe demostrar la idoneidad de la vivienda para su uso residencial mediante un Certificado Técnico. Este certificado debe describir los servicios básicos de la vivienda, tanto autónomos como conectados a redes existentes de manera sostenible. Es necesario que haya transcurrido un período de más de 6 años desde la finalización total de las obras que dieron lugar al incumplimiento urbanístico, sin que la Administración haya abierto un expediente sancionador para restaurar el orden legal vigente.
Las obras, construcciones o instalaciones no deben invadir el dominio público ni su zona de servidumbre, según lo establecido por la legislación sectorial correspondiente, como por ejemplo, respetando distancias mínimas a cauces y ríos, vías pecuarias, carreteras y tendidos eléctricos de alta tensión. Las obras, edificaciones o instalaciones no deben estar dentro del ámbito de protección de un Bien de Interés Cultural, o en caso de estar protegidas, deben haber transcurrido más de 6 o 4 años (según la fecha de finalización de la obra) antes de la fecha de declaración de protección sin haber abierto un expediente sancionador. Finalmente, las obras, edificaciones o instalaciones deben cumplir con los requisitos de seguridad, habitabilidad y salubridad, incluyendo aspectos como la altura mínima del suelo al techo, ventilación adecuada en viviendas y estancias, estado estructural y saneamiento adecuado, siguiendo las normativas técnicas establecidas por cada Ayuntamiento.
¿Cuándo se necesita un AFO?
La necesidad del documento de fin de obra es crucial, ya que proporciona protección legal en caso de problemas con la vivienda. ¿Cuándo se requiere este documento? Es necesario en los siguientes casos:
- Si eres promotor inmobiliario y has encargado la construcción de viviendas.
- Si eres un particular que ha contratado la construcción de tu vivienda o una propiedad que planeas vender más tarde.
- Si eres un particular que ha contratado una reforma que requiere una licencia de obra.
Es esencial saber quién debe firmar este documento. Debe incluir las firmas del promotor o dueño de la obra, del constructor y, preferiblemente, de la dirección facultativa de la obra para su revisión posterior. Para que el documento sea completamente válido, debe ser visado por el colegio de
arquitectos correspondiente, que también debe visar el certificado de eficiencia energética del inmueble para su posterior venta o alquiler.
¿Por qué es importante el AFO?
El Acta de fin de obra es fundamental por varias razones. En primer lugar, marca el inicio de los plazos de garantía y reparación establecidos por la Ley de Ordenación de la Edificación para los edificios de nueva construcción. Esto significa que los nuevos propietarios pueden confiar en que cualquier problema que surja será abordado dentro de estos plazos. Cuando el Acta se firma sin reservas, indica que la construcción ha sido entregada sin defectos ni vicios, tal como se acordó en el contrato de obra. En este caso, la garantía comienza desde el momento de la firma.
Si el Acta se entrega con reservas, el plazo de garantía comenzará una vez que se hayan corregido los defectos o vicios ocultos mencionados en el acta. Según lo estipulado en la Ley de Ordenación de la Edificación, los plazos de garantía son los siguientes:
- Un año para los daños causados por una ejecución deficiente o defectos de acabado.
- Tres años para los vicios o defectos que afecten a la habitabilidad del inmueble.
- Diez años para los daños resultantes de vicios o defectos que afecten a la seguridad estructural del edificio. En resumen, el Acta de fin de obra proporciona seguridad a los propietarios al establecer plazos claros para la resolución de cualquier problema que pueda surgir después de la
construcción.
Requisitos de un AFO
Para solicitar el documento de fin de obra según la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, se deben cumplir varios requisitos:
- Respetar las garantías propias de la edificación, lo que implica que el promotor, la dirección facultativa de la obra y todos los profesionales involucrados tienen responsabilidad civil durante 10 años en caso de daños causados por defectos en la construcción.
- Obtener obligatoriamente el certificado de eficiencia energética de la obra terminada, sin excepción.
- Presentar el libro del edificio, que contiene información sobre la construcción y su funcionamiento.
Este documento también debe incluir los principales agentes que participaron en la construcción, como el promotor, el constructor, el arquitecto jefe y los obreros o instaladores de los suministros eléctricos y de agua. De este modo, el contenido del certificado debe incluir los siguientes aspectos:
- Una certificación de que la edificación no está sujeta a expedientes administrativos, como sanciones o órdenes de demolición por parte del Ayuntamiento.
- Una certificación de que cualquier infracción urbanística cometida ha prescrito.
- Una certificación de que la edificación cumple con las condiciones mínimas de habitabilidad y salubridad, que incluyen el servicio de saneamiento, como una fosa séptica.
- Confirmación del tipo de obra permitida, limitada a obras de conservación que no impliquen la ampliación de la edificación existente ni obras estructurales. Contar con esta acta de fin de obra es crucial para el futuro propietario del inmueble, ya que le brinda la garantía de poder reclamar ante posibles daños que se presenten en el edificio en el momento de la entrega, ya sea con reservas o sin ellas.
Sin embargo, obtener el AFO no cambia la situación legal de la edificación ni le otorga nuevos derechos. Una edificación que cumpla con los requisitos establecidos y esté debidamente registrada no se vuelve legal simplemente por obtener este certificado. Para los nuevos contratos con empresas de servicios públicos (agua, electricidad, etc.), el AFO es un requisito necesario, pero no se requiere para cambios de titularidad en contratos existentes. Además, los Ayuntamientos solicitan el AFO para emitir licencias necesarias para reformar edificaciones ya existentes.
En Rojano Vera Abogados Málaga realizamos todas las gestiones y trámites necesarios con nuestros técnicos colaboradores para la legalización de su vivienda, y todo lo hacemos con la mayor transparencia y un presupuesto previo sin compromiso tras estudiar su documentación.