Ejecución hipotecaria ¿Puede el banco quitarme mi vivienda?

Desde que comenzó la crisis en el año 2007, es extraño el día que no tengamos noticias acerca de un lanzamiento hipotecario, el cual no hay que confundir nunca con el desahucio.

En los años anteriores de bonanza económica, nos acostumbramos a vivir por encima de nuestras posibilidades, y ello sumado a la facilidad que nos ofrecían los bancos para conseguir dinero, hizo que personas sin la suficiente estabilidad económica consiguieran acceder a préstamos hipotecarios muy fácilmente. Aunque también es cierto, que dichos créditos se concedieron a personas con una buena estabilidad económica en aquel momento, quienes, al estallar la burbuja inmobiliaria, perdieron su trabajo, y con ello todos sus ingresos para hacer frente al pago. De modo que estos últimos años la sociedad ha sufrido en mayor o menor medida las consecuencias de la recesión económica, de la que aún estamos saliendo a día a hoy.

Dicho lo anterior, ¿qué es una ejecución hipotecaria?

Es un procedimiento judicial mediante el cual el acreedor financiero (normalmente una entidad financiera; banco) nos reclama el total de la deuda del préstamo hipotecario impagado, consiguiendo, en el caso de que el deudor no pueda pagarlo, que se venda la vivienda en subasta pública, o adjudicándosela la entidad bancaria en caso de que no se venda, para hacer frente a la deuda, por lo que el deudor perderá la vivienda, quedándose incluso con parte de la deuda si la venta no cubre todo lo que el deudor debe a la entidad bancaria.
En el caso de que resulte un total de dos impagos, no habrá problema. Sin embargo, cuando la totalidad de los impagos oscile entre tres y seis mensualidades, el banco iniciará un proceso de ejecución hipotecaria con el que reclamará no solo las cuotas atrasadas, sino también el monto total del crédito pendiente a un interés que oscilará entre el 20 y 25%, fundado en penalización. Las costas judiciales irán a cargo del deudor. En el supuesto de que no se pueda pagar lo estipulado en la ejecución, ni tampoco los avalistas que hubiere, en su caso, se procederá a la subasta del inmueble.

¿Cuáles son las etapas de una ejecución hipotecaria?

1. Reclamación extrajudicial

El proceso extrajudicial de reclamación comienza cuando el banco contacta con el cliente para exigir el pago atrasado de la hipoteca. Si no se cumplen los pagos, se envía un requerimiento por burofax comunicando el vencimiento anticipado del préstamo, reclamando el pago total del capital prestado, junto con intereses moratorios.

2. Demanda de ejecución hipotecaria y Oposición

En caso de falta de respuesta, el banco interpone una  demanda ejecutiva en el Juzgado de Primera Instancia donde se ubica el inmueble hipotecado, dando inicio al proceso de ejecución hipotecaria. El hipotecado recibe una notificación oficial del proceso judicial, junto con la demanda y documentos pertinentes. El juzgado solicita al Registro de la Propiedad información sobre la titularidad y cargas del inmueble. Se otorga al ejecutado un plazo de 30
días para el pago. Tras la emisión de un auto judicial, se dará inicio a la ejecución del préstamo respaldado por la hipoteca, favoreciendo al acreedor y requiriendo al deudor para que realice el pago correspondiente del principal reclamado. Una vez notificada la demanda ejecutiva junto con todos los documentos pertinentes, incluyendo el auto y decreto mencionados, el deudor hipotecario dispondrá de un plazo de 10 días hábiles para objetar el despacho de ejecución, según lo estipulado en el artículo 695 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Las razones legítimas para oponerse incluyen solicitar la cancelación de la hipoteca o el pago del préstamo, impugnar errores en la cantidad reclamada, señalar la existencia de otra hipoteca o cuestionar la presencia de cláusulas abusivas.

3. Subasta judicial y adjudicación del inmueble

Una vez que se ha resuelto cualquier objeción y el tribunal no decide archivar el caso, se fija una fecha y hora para llevar a cabo la subasta judicial del inmueble. Esta información se publica en la Sede judicial electrónica del Ministerio de Justicia y se anuncia mediante un edicto con al menos 20 días de anticipación. En este anuncio se detallan la identificación y características del inmueble a subastar, su valor de tasación y otra información relevante. Si el préstamo no se regulariza mediante el pago de la deuda, los intereses y los gastos, se procede a la subasta, en la que pueden o no presentarse postores.
En caso de que no haya postores, el acreedor tiene un plazo de 20 días para solicitar la adjudicación del bien. Si no se trata de la vivienda habitual del deudor, el acreedor puede pedir la adjudicación por el 50% del valor de subasta o por la cantidad adeudada. Si es la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hace por el 70% o el 60% del valor de subasta, dependiendo de la cantidad adeudada. Si hay licitadores, si la mejor oferta es igual o superior al 70% del valor de subasta, el tribunal aprueba la venta al mejor postor. Si la mejor oferta es menor al 70%, el deudor tiene 10 días para presentar un tercero que ofrezca al menos el 70% del valor de tasación o una cantidad suficiente para satisfacer al acreedor. Si el acreedor no acepta esta oferta, se aprueba la venta al mejor postor siempre que ofrezca al menos el 50% del valor de tasación o cubra la cantidad adeudada.
Si el importe de la adjudicación cubre la deuda reclamada por el acreedor, se le entrega el importe reclamado. Si hay un excedente, se destina primero a los acreedores con derechos posteriores y luego al deudor.

Si el importe no cubre la  deuda total, el acreedor solo recibe parte de la deuda y puede reclamar el saldo  restante en futuros procedimientos. Una vez adjudicado, se registra el cambio de titularidad del inmueble a favor del nuevo propietario en el Registro de la Propiedad, presentando el decreto de adjudicación. A partir de ese momento, el nuevo propietario (no el deudor) aparece como titular del inmueble en los registros catastrales y registrales.

4. Tasación de costas y liquidación de intereses

El acreedor puede solicitar, antes o después de la subasta judicial, la apertura de una pieza separada de tasación de costas y liquidación de intereses. Esto puede resultar en un aumento significativo de la deuda reclamada una vez que se apliquen los límites legales. Por lo tanto, es crucial revisar minuciosamente que los honorarios tasados no sean excesivos ni infrinjan el límite del 5% del total reclamado si se trata de la vivienda habitual. Además, es importante verificar que los intereses hayan sido aplicados de manera adecuada.
Es importante tener en cuenta que, según nuestro sistema legal, la responsabilidad en caso de préstamos hipotecarios es lo que significa que el deudor responde no solo con el bien inmueble que garantiza la deuda, sino también con todos sus bienes presentes y futuros.

Sin embargo, la Ley 1/2013 de medidas para reforzar la protección de los deudores hipotecarios establece ciertos casos de liberación de deuda para la vivienda habitual. En estos casos, el deudor quedará parcialmente eximido de las sumas pendientes de pago si, en los cinco años posteriores a la subasta o adjudicación, satisface al acreedor el 65% de la deuda, aumentado exclusivamente con el interés legal del dinero, o el 80% en un plazo de 10 años.

5. Lanzamiento desahucio

Una vez que el comprador haya obtenido el inmueble, registrado su titularidad y calculado los costos e intereses, procederá a iniciar el proceso de lanzamiento o desahucio para tomar posesión de la propiedad. Es importante tener en cuenta lo que establece la Ley 1/2013 de medidas para reforzar la protección de los deudores hipotecarios, la cual, tras la modificación introducida por el Real Decreto Ley 1/2015 sobre Segunda Oportunidad, suspende los desalojos derivados de un proceso judicial o extrajudicial de ejecución hipotecaria en casos donde la propiedad adjudicada al acreedor, o a una persona que actúe en su nombre, sea la vivienda habitual de personas que se encuentren en situaciones de especial vulnerabilidad y en las circunstancias económicas definidas en el artículo 1 de dicha Ley 1/2013.

¿Qué opciones existen para evitar la ejecución hipotecaria?

Existen diversas estrategias para detener o prevenir una ejecución hipotecaria, siendo fundamental contar con la orientación legal de un abogado especializado y actuar con prontitud. Al analizar minuciosamente el contrato de hipoteca, es posible identificar cláusulas abusivas que justifiquen la presentación de una oposición. Estas cláusulas pueden ser motivo de declaración de abusividad y, por ende, de nulidad del procedimiento.

En otros escenarios, es factible negociar con la entidad acreedora alternativas de pago. Esto implica llegar a acuerdos extrajudiciales que puedan incluir la reestructuración de la deuda o propuestas de pago viables para ambas partes.

Medidas para colectivos especiales o en situación vulnerable

Una de las recientes novedades legales es el Real Decreto Ley 1/2015, de 27 de febrero, que establece el mecanismo de segunda oportunidad, la reducción de la carga financiera y otras medidas sociales. Esta legislación busca proteger a las familias que enfrentan insolvencia y riesgo de exclusión.
En virtud de la Ley de Segunda Oportunidad, se suspenden los desalojos durante un período de 4 años, brindando este beneficio a ciertos grupos identificados por la normativa. Este plazo otorga a las familias más vulnerables la oportunidad de reorganizar su situación económica sin acumular nuevas deudas. Por otro lado, la dación en pago implica la entrega del inmueble como forma de pago de la deuda, a cambio del perdón de los remanentes económicos pendientes.

¿Qué sucede si no he logrado detener la ejecución hipotecaria hasta este
momento? La subasta y el desahucio

En este escenario, si no se ha logrado detener el proceso de ejecución debido a la presencia de cláusulas abusivas, la ejecución hipotecaria continuará y se llevará a cabo la subasta del inmueble, la cual será notificada a través del Juzgado y se realizará mediante subasta electrónica.
En este punto, si aún no se ha hecho, se pueden argumentar cláusulas abusivas presentes en la escritura del préstamo hipotecario, e incluso presentar un escrito de nulidad de actuaciones si el procedimiento judicial no ha seguido las reglas procesales adecuadas, siempre y cuando estas cuestiones no se hayan planteado previamente ni se hayan resuelto.

En caso de llevarse a cabo la subasta, es importante tener en cuenta que si no hay postores que oferten por el inmueble, la subasta quedará desierta y el ejecutante deberá solicitar una nueva subasta. Sin embargo, si hay postores en la subasta, no podrán ofertar por menos del 70% del valor por el que salió a subasta, en el caso de que el inmueble sea la vivienda habitual. Si no hay terceros interesados, la entidad bancaria o el fondo que posee la deuda podría adjudicarse el inmueble por el 50% del valor de subasta. Es fundamental destacar que cualquier deudor tiene la posibilidad de rehabilitar su deuda y
conservar así su vivienda, hasta antes de que se decrete la subasta, e incluso después de que esta se haya realizado con postores, hasta que el Juzgado decrete la adjudicación del inmueble. Esto se puede lograr mejorando la oferta en la subasta o pagando el principal para quedarse con la propiedad. Por lo tanto, existen múltiples opciones dentro del proceso de ejecución hipotecaria para evitar la pérdida del inmueble, siempre y cuando el deudor cuente con la asesoría y defensa adecuadas por parte de abogados especializados en derecho bancario.

No obstante, si finalmente un tercero adquiere la vivienda como mejor postor en la subasta, se procederá al desahucio, en el cual el nuevo propietario solicitará la expulsión de los ocupantes para tomar posesión del inmueble. Es importante destacar que el desahucio no se llevará a cabo de manera inmediata, y los ocupantes de la vivienda podrán incluso solicitar una prórroga si se encuentran en situaciones de vulnerabilidad contempladas por la ley.

¿Cómo podemos ayudarte desde Rojano Vera Abogados a enfrentar una
ejecución hipotecaria?

1. Análisis y asesoramiento legal: Un abogado especializado revisará minuciosamente tu situación y el contrato hipotecario para identificar posibles defensas legales, como cláusulas abusivas o irregularidades en el procedimiento.
2. Presentación de oposición: Si se identifican irregularidades o cláusulas abusivas en el contrato hipotecario, tu abogado puede presentar una oposición ante el tribunal para impugnar la ejecución hipotecaria.
3. Negociación con la entidad acreedora: Un abogado puede negociar en tu nombre con la entidad acreedora para intentar llegar a acuerdos extrajudiciales, como la reestructuración de la deuda o la modificación de los términos del préstamo.
4. Defensa en el proceso judicial: Si el caso llega a juicio, tu abogado te representará ante el tribunal y defenderá tus intereses, presentando argumentos legales sólidos y evidencia relevante para respaldar tu caso.
5. Gestión de procedimientos adicionales: Además de la defensa en el proceso de ejecución hipotecaria, un despacho de abogados puede ayudarte con otros procedimientos relacionados, como la solicitud de medidas cautelares o la presentación de recursos legales.
6. Asesoramiento sobre opciones de salida: En caso de que la ejecución hipotecaria sea inevitable, un abogado especializado puede asesorarte sobre las opciones disponibles, como la dación en pago o la negociación de un plan de pago para evitar el desalojo.

En Rojano Vera Abogados Málaga, te ayudaremos a encontrar una solución a este problema

A través de diferentes vías como puede ser la negociación con las entidades bancarias o apoyándonos en la Ley.

Muestra de ello es el Real Decreto Ley 27/2012, de 15 de noviembre. Que tiene por finalidad la suspensión del lanzamiento sobre viviendas habituales de colectivos vulnerables. Entendiéndose por dicho colectivo a las familias numerosas, las familias monoparentales con dos hijos a cargo, a quien se encuentre en situación de desempleo y al día de hoy haya agotado todas las prestaciones sociales, las familias que tengan a cargo a un menor de tres años o a algún miembro con discapacidad o sea dependiente, a las víctimas de violencia de género, y recientemente se ha añadido a este colectivo a los deudores mayores de sesenta años. Por tanto, existen diversas opciones para paralizar la ejecución hipotecaria. En el caso de que hablemos de vivienda habitual, podrá enervarse la acción hipotecaria, pagando cuotas debidas más intereses. También podría alcanzarse un acuerdo con el banco, negociando un plazo mayor para pagarla. Resulta relevante, comprobar si el contrato hipotecario contiene cláusulas abusivas, lo que deberá realizarse en el plazo de 10 días siguientes a la notificación de la ejecución, y demandar al banco, en el caso que proceda.

No olvidemos mencionar una última opción a considerar: la Ley de la Segunda Oportunidad; un proceso legal a través del cual, siempre que se reúnan los requisitos establecidos, permitirá cancelar las deudas pendientes y salvar de subasta la vivienda. A pesar de que existan alternativas que nos permitan paralizar una ejecución hipotecaria, siempre será más ventajoso no tener que llegar a tal situación, por lo que aconsejamos:
– No endeudarte por encima de tus posibilidades.
– Contratar, a ser posible una hipoteca fija, dado que, aunque las hipotecas variables estén sujetas a unos intereses inferiores, por el contrario, está, sujetas a las variaciones del Euribor.