Seguramente, habréis oído hablar de los contratos de arras cuando se quiere adquirir un inmueble, si bien mucha gente nos pregunta en qué consiste ese contrato y para qué sirve. En Rojano Vera Abogados y Asesores, os vamos a explicar mediante este artículo las características principales de los contratos de arras, uno de los documentos fundamentales en la compra de una vivienda.
- ¿En qué consiste el contrato de arras y cuándo se realiza?
Cuando alguien quiere adquirir una vivienda, lo normal es que comprador y vendedor acuerden por escrito su compromiso de llevar a cabo la compraventa atendiendo a ciertas estipulaciones. Este documento es lo que se conoce como contrato de arras y, en realidad, se trata de una reserva que el comprador realiza del inmueble mediante la entrega de un anticipo al vendedor.
En cuanto a su utilización, una de las más habituales es cuando el comprador necesita una hipoteca para adquirir el inmueble, en tanto que no puede realizar la compra de inmediato. De esta forma, se está asegurando que el vendedor no va a vender la propiedad a otra persona durante el tiempo estipulado en el contrato de arras, en tanto que, de lo contrario, estaría incumpliendo el contrato, tal y como veremos a continuación.
- ¿Qué datos se deben incluir en el contrato de arras?
Además de la información identificativa de los contratantes, en el contrato de arras se debe reflejar el inmueble que se va a adquirir con todos sus datos registrales y catastrales, así como si tiene deudas u ocupantes y el precio en el que se va a vender el inmueble.
Igualmente, se debe señalar el plazo máximo para acudir a notaría y otorgar la escritura pública de compraventa, así como si se pueden establecer prórrogas a ese plazo, en tanto que se trata de un documento sometido a la libre voluntad de las partes contratantes.
- ¿Qué tipos de contratos de arras existen?
Cuando se realiza un contrato de arras, es fundamental señalar en el mismo qué tipo de arras son las que se aplican, dado que existen tres tipos diferentes con distintas consecuencias jurídicas:
c.1) Arras penitenciales
Este tipo de arras son las más habituales dentro de los contratos de arras y su aplicación es bastante sencilla. A través de ellas, el comprador paga un importe en concepto de señal al vendedor y, si se produce el desistimiento del contrato por cualquiera de las partes, las consecuencias aparejadas a ello son las siguientes:
- Si es el vendedor el que desiste del contrato y se niega a escriturar la compraventa, deberá devolver al comprador el doble de la cantidad percibida. Es decir, que si el comprador abonó 1.000 €, el vendedor deberá devolver al comprador 2.000 €.
- Por su parte, si es el comprador el que desiste del contrato, perderá la cantidad entregada en concepto de arras.
Igualmente, es preciso destacar que, si se pacta así por las partes en el contrato, la cantidad entregada en concepto de arras penitenciales puede ser descontada del precio total del inmueble a la hora de escriturarse la compraventa.
c.2) Arras confirmatorias.
Las arras confirmatorias funcionan de la misma forma que las arras penitenciales en cuanto a la entrega de una cantidad por parte del comprador al vendedor, si bien su efecto es distinto. Y es que, en este tipo de arras, la cantidad entregada es a cuenta del precio total, si bien en caso de incumplimiento de alguna de las partes, el contratante no incumplidor podrá exigir al otro bien el cumplimiento de la obligación contraída o bien la resolución de dicha obligación, con la respectiva indemnización de daños y perjuicios.
c.3) Arras penales.
Finalmente, este tipo de arras se incluyen cuando se quiere penalizar económicamente el incumplimiento de alguna de las partes contratantes, a fin de garantizar el cumplimiento de las obligaciones contraídas por aquellas.
Como podéis observar, de cara a la compra de una vivienda, es fundamental que los actos preparatorios de la misma, como es el contrato de arras, estén perfectamente fijados y las partes tengan conocimiento pleno de las obligaciones que contraen. Por eso, en Rojano Vera Abogados y Asesores contamos con profesionales expertos en Derecho Inmobiliario, que velarán por que el proceso de compra de tu vivienda sea seguro para ti.
