La compraventa de una vivienda cuando una de las partes es extranjera o no residente

En España, no hay ninguna restricción para que una persona extranjera o no residente pueda adquirir un inmueble, es decir, los extranjeros tienen los mismos derechos que los ciudadanos españoles para comprar una propiedad. Lo mismo ocurre si un extranjero, ya propietario, quiere vender su inmueble.

Impuestos asociados a la compraventa inmobiliaria

Este tipo de transacciones se llevan a cabo de la misma manera que entre compradores o vendedores españoles. Es decir, la escritura se formaliza ante un notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad. Naturalmente, estas operaciones conllevan el pago de los impuestos asociados a la compraventa inmobiliaria, tales como la plusvalía, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), el IVA y los Actos Jurídicos Documentados (AJD).

• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Este impuesto se aplica a la compraventa de viviendas de segunda mano y varía según la comunidad autónoma donde se ubique la propiedad.
• Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA). Este impuesto se aplica a la compraventa de viviendas nuevas y se sitúa en el 10% del valor de la
  propiedad. Los extranjeros no residentes que adquieren una vivienda nueva en España deben pagar el IVA, pero pueden solicitar su devolución en un plazo de tres meses después de la compra, siempre y cuando cumplan ciertos requisitos.
• Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD). Este impuesto se aplica a los documentos notariales y a los contratos de préstamo hipotecario. El AJD suele variar entre el 0,5% y el 1,5% del valor del préstamo hipotecario, según la comunidad autónoma en la que se encuentre la propiedad.
• Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR). El Impuesto sobre la Renta de los No Residentes es un tributo que se aplica a los propietarios de inmuebles que no residen de manera permanente en el país.

De esta forma, el ITP o IVA se aplica según si la propiedad es nueva o de segunda mano, mientras que el IRNR se aplica a la renta generada por la propiedad. Es importante recordar que la información ofrecida es orientativa y puede variar dependiendo de la comunidad autónoma en la que se encuentre la propiedad.

Cuando el comprador es extranjero o no residente

Es imprescindible que el comprador tenga un Número de Identificación de Extranjeros (NIE) antes de firmar la escritura. Este número se puede solicitar en España en la Oficina de Extranjeros o en la Comisaría General de Extranjería. Si se solicita desde el país de origen, deberá acudir al Consulado español, donde se le proporcionará la información sobre la documentación necesaria antes de acudir al notario para firmar la compra de la propiedad.

En cuanto al pago del precio, es preciso tener en cuenta que si los pagos se realizan desde un banco extranjero, deberán efectuarse mediante transferencia bancaria internacional. En tal caso, el banco extranjero requerirá información sobre la propiedad, el vendedor y el comprador para procesar la transferencia. Además, es importante tener en cuenta que las transferencias internacionales pueden implicar comisiones y tarifas.
Por ello, abrir una cuenta bancaria en España puede facilitar la transacción de compraventa, permitiendo realizar transferencias locales y mantener una presencia financiera en el país. Además, algunas entidades bancarias españolas ofrecen servicios especiales para extranjeros no residentes, lo que puede ser beneficioso al comprar una propiedad en España.

Cuando el vendedor es extranjero o no residente

A veces, por diversas razones, un extranjero o no residente decide vender su propiedad en España. En este caso, también es necesario el Número de Identificación de Extranjeros (NIE). Este documento no necesitará ser solicitado nuevamente, ya que se asume que ya lo posee al ser propietario de un inmueble en España. El NIE deberá presentarse para transferir la propiedad en la operación de compraventa.
Igual que en el caso anterior, es necesario cumplir con una serie de impuestos. Al igual que un residente en España o un ciudadano español, deberá pagar la plusvalía municipal o Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Además, también deberá cumplir con el Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR).

¿Quién paga los impuestos por la compraventa de una vivienda?

La compraventa de un inmueble conlleva una serie de ingresos para la Hacienda Pública tras la transacción. En base a esto, examinaremos dos escenarios posibles en una situación de compraventa de propiedades por personas extranjeras o españolas no residentes en España y detallaremos quién es responsable del pago de los impuestos asociados a la operación.

Supuesto 1: comprador extranjero o español no residentes

Si el inmueble es de segunda mano, en Andalucía el comprador deberá asumir:

1. El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (I.T.P.), que actualmente es del 7% sobre el precio de venta.
2. El Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) en la siguiente campaña de la Declaración de la Renta, si la propiedad no se destina a vivienda habitual. En el caso de un inmueble de nueva construcción, el comprador será responsable de:

• El Impuesto sobre el Valor Añadido (I.V.A.), que es del 10% para viviendas y garajes que las acompañen, y del 21% para locales y garajes separados.
• El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (I.A.J.D.), que actualmente es del 1,2% sobre el precio de venta.

En ambos casos, el vendedor, si es residente en España, deberá pagar el Impuesto local de Plusvalía dentro de los primeros 30 días hábiles tras la venta del inmueble, ante el organismo correspondiente (Ayuntamiento o Patronato de Recaudación Provincial).

Supuesto 2: Vendedor extranjero o español no residente

Como se mencionó anteriormente, el comprador, ya sea español o extranjero, residente o no en España, debe efectuar una retención del 3% del valor de la venta e ingresarla en Hacienda a nombre del vendedor no residente, dentro del plazo de un mes desde la fecha de venta del inmueble, utilizando el Modelo 211. El comprador también debe entregar una copia del Modelo 211 al vendedor.

A su vez, el vendedor deberá presentar el Modelo 210 en un plazo máximo de cuatro meses desde la fecha de venta, para declarar la ganancia patrimonial y deducir la retención realizada. De este modo, la Agencia Estatal de Administración Tributaria garantiza el cobro del impuesto y devolverá, si procede, el importe excedente de la cantidad retenida e ingresada por el comprador.

Además, el comprador debe liquidar e ingresar el importe correspondiente al Impuesto de Plusvalía Municipal o Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana en el Ayuntamiento o Patronato Provincial de Recaudación correspondiente al lugar donde se encuentra el inmueble. Según el artículo 106.2 de la Ley de Haciendas Locales, «la persona física o jurídica, o entidad a la que se refiere el artículo 35.4 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, que adquiera el terreno o a cuyo favor se constituya o transmita el derecho real de que se trate, tendrá la consideración de sujeto pasivo sustituto del contribuyente, cuando el contribuyente sea una persona física no residente en España».

Dada la complejidad que puede conllevar estas operaciones, desde Rojano Vera Abogados os recomendamos que, siempre que se vaya a realizar una compraventa de un inmueble, ya sea como comprador o vendedor, contéis con el asesoramiento de profesionales expertos en esta materia a fin de evitar problemas y que la operación sea un éxito para todas las partes.