Una de las cuestiones más polémicas en los contratos de arrendamiento es la cláusula relativa a su duración y sus prórrogas. De hecho, tras la declaración del Estado de Alarma, las dudas acerca la duración del contrato de arrendamiento se han incrementado, como consecuencia de la posibilidad concedida a los inquilinos para poder solicitar una prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual (desde el 2 de abril de 2020 hasta el 9 de mayo de 2021).
Pero aparte de esta prórroga extraordinaria, es necesario conocer la duración de los contratos de alquiler, atendiendo al periodo en el que se concertaron. En síntesis, habrá que distinguir entre los siguientes periodos de celebración:
1)Contratos celebrados antes del 9 de mayo de 1985 seguirán lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964: La duración de estos contratos es indefinida a favor del inquilino y en detrimento del propietario. Se establecía como principal característica al amparo de los inquilinos de viviendas y arrendatarios de locales de negocio la prórroga forzosa o legal de la relación arrendaticia mientras vivieran los inquilinos, permitiéndose el derecho de subrogación “mortis causa” de determinados familiares o herederos o ascendientes en determinados casos. Eso significa que los contratos celebrados antes de la presente fecha se prorrogarán automáticamente, salvo que exista una “necesidad suficientemente justificada” del propietario a cambio de una indemnización.
2)A partir del 9 de mayo de 1985, el Real Decreto Ley 2/85, de 30 de abril (Decreto Boyer) hasta el 1 de enero de 1995, con la Ley de 24 de noviembre de 1994: Se suprimió la prórroga forzosa, siendo hoy día el criterio prevalente que las partes pacten libremente una duración determinada sin que exista la obligación de que el contrato durara el tiempo que quisiera el inquilino, con algunas particularidades.
3)Contratos celebrados entre 1 de enero de 1995 y 6 de junio de 2013:
A partir de 1 de enero de 1995 se regulan por la vigente Ley de 24 de noviembre de 1994, estableciéndose dos casuísticas:
-Para arrendamientos de viviendas: La duración mínima del contrato será de 5 años permitiendo su prórroga por tres años. Por otra parte, el contrato seguirá en vigor mientras viva el inquilino y, a su fallecimiento, solo podrá subrogarse el cónyuge o el compañero sentimental que hubiera vivido de forma permanente durante los dos años anteriores al fallecimiento del inquilino, y en su defecto un hijo que haya convivido durante los 2 últimos años.
-Para arrendamientos de locales de negocios: La duración mínima será de 7 años permitiéndose su prórroga por tres años. Los contratos celebrados con una persona física durarán mientras viva el arrendatario, admitiéndose la extinción si el arrendatario se jubila, salvo que el cónyuge se subrogue en su posición y no se jubile. En defecto de cónyuge, el hijo del inquilino que hubiera convivido dos años antes al fallecimiento podría continuar la actividad comercial. Si el arrendatario es una persona jurídica su duración se sujeta al IAE que paga por su actividad, que ya han terminado su vigencia según la Disposición Transitoria Tercera.
4) Contratos celebrados entre 6 de junio de 2013 hasta 18 diciembre de 2018:
-Para arrendamiento de viviendas: La Ley 4/2014, de 4 de junio, sobre flexibilización y fomento de alquiler de viviendas estableció que la duración mínima obligatoria para el arrendador sería de tres años, con posibilidad de prórroga legal de un año por tácita reconducción, si el arrendador no avisa un mes antes del cumplimiento del plazo contractual. Dicha duración debía mantenerse salvo que el arrendador, transcurrido el primer año comunicara su interés en resolver el contrato “por necesidad del arrendador de destinarla a vivienda permanente”.
-Para arrendamiento de locales de negocio: existía plena libertad de las partes para fijar la duración, siendo aplicable, en todo, el Código Civil.
Es decir, imaginemos que somos inquilinos y firmamos un contrato de arrendamiento el 8 junio de 2013 con una duración de 3 años. Llegado el 8 de junio de 2016, si ninguna de las partes ha comunicado su resolución, el contrato se prorrogará obligatoriamente por el plazo de 1 año.
5)Contratos celebrados a partir del 18 de diciembre de 2018: En esta casuística, los artículos 9 y 10 en materia de vivienda y alquiler permite que la duración del arrendamiento sea la pactada libremente por las partes. Si bien, si no se dispone nada, el arrendamiento estará en vigor por el plazo de 5 años sin necesidad de comunicar nada al propietario. Si bien, si el contrato es inferior a 3 años, este se vería obligatoriamente prorrogado anualmente hasta alcanzar una duración mínima de 3 años, salvo que el arrendador comunicara 30 días antes a la fecha de terminación su voluntad de no renovarlo. Todo esto teniendo en cuenta que el arrendador es una persona física. Si es persona jurídica la duración mínima será de 7 años.
Estas prórrogas, cabe recordar que se darán siempre y cuando el arrendador no tuviera la necesidad de destinar la vivienda a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Para ello, deberá comunicarlo al inquilino en el plazo de 2 meses.
6)Contratos celebrados con anterioridad a la época del Covid-19:
La crisis provocada por el Covid-19 originó que el Gobierno aprobara un Real Decreto por el que se prorrogaba automáticamente los contratos de alquiler el 1 de abril de 2020 durante el plazo de 6 meses en los contratos de arrendamiento de vivienda habitual que finalizara dos meses después de entrar en vigor el Real Decreto. Prórroga que se ha ampliado hasta el 9 de mayo de 2021 siempre y cuando las partes no hayan pactado otra cosa y no tenga el arrendador, como persona física, necesidad justificada de destinar el inmueble a vivienda habitual para sí o sus familiares.
Como se puede observar, la LAU ha experimentado sucesivos cambios en materia de duración, por lo que habrá que observar detenidamente cada contrato si queremos conocer hasta cuando puede estar en vigor.
