Como consecuencia de la crisis económica que ha azotado nuestro país en los últimos años, ha existido un gran número de situaciones en las que se han vendido bienes inmuebles por un precio inferior al de adquisición y, pese a ello, se ha tenido que satisfacer el Impuesto Sobre la Plusvalía Municipal.
En este artículo analizamos dicho impuesto en los casos en los que el valor de venta es inferior al valor de adquisición y explicamos cómo actuar ante este tipo de situaciones, prestando especial atención a la reciente Sentencia del Tribunal Constitucional de 16 de febrero de 2017, la cual concluye que es inconstitucional gravar automáticamente los incrementos de valor de los terrenos de naturaleza urbana sin otorgar al contribuyente la prueba en contrario de que no se ha producido dicha ganancia.
¿Qué es el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Impuesto sobre la plusvalía municipal)?
Se trata de un tributo que grava el incremento de valor que experimentan los terrenos de naturaleza urbana, incremento que se pone de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de dicho terreno. Esta definición se encuentra contenida en el artículo 104 del Texto Refundido de la Ley
Reguladora de las Haciendas Locales. Vemos como es la propia ley la que sujeta el hecho imponible a que exista este incremento de valor en el terreno.
Cabe decir que este impuesto únicamente afecta a los terrenos de naturaleza urbana, quedando fuera de su ámbito de aplicación los terrenos de naturaleza rústica.
¿Qué ocurre en los casos en los que el terreno se vende por un precio inferior al valor de adquisición?
Tradicionalmente se ha tenido que abonar dicho impuesto, ello pese a ser contrario al propio hecho imponible por no existir un incremento en el valor del terreno. El problema en este tipo de supuestos reside en la forma de calcular el impuesto, pues se determina aplicando sobre el valor del terreno en el momento del devengo un porcentaje determinado por el Ayuntamiento, multiplicándolo por el número de años del periodo de generación de dicho incremento. Es decir, no se tiene en cuenta el valor de transmisión, sino el valor catastral, al cual se le aplica un porcentaje que determinará la cantidad a satisfacer. Es por este motivo por el que se paga el impuesto se haya obtenido o no un beneficio en su venta.
¿Qué puedo hacer en estos casos en los que el valor de venta es inferior al valor de adquisición?
En este tipo de situaciones es muy importante estar correctamente asesorado para poder reclamar al Ayuntamiento las cantidades indebidamente abonadas, por ello en Rojano Vera Abogados nos ponemos a su disposición en nuestras oficinas de Málaga para tramitar este tipo de reclamaciones en toda España.
Hablamos de cantidades indebidamente abonadas porque el Tribunal Constitucional en su reciente Sentencia de 16 de febrero de 2017 ha declarado que el Impuesto en si no es inconstitucional, si bien la forma de calcularlo, la cual somete a tributación un beneficio inexistente sí es inconstitucional.
Por ello, si ha vendido un terreno de naturaleza urbana por un precio inferior al precio de adquisición y, pese a ello, ha tenido que satisfacer el Impuesto Sobre la Plusvalía Municipal, independientemente de que haya sido en Málaga o en cualquier otra Provincia de Andalucía o incluso de España, se hace imprescindible que acuda a las oficinas de Rojano Vera Abogados para tramitar la reclamación de las cantidades indebidamente abonadas con carácter inmediato. Pueden plantearse dos escenarios que requieran el asesoramiento jurídico específico respecto al impuesto:
- En primer lugar, que ya se haya abonado el impuesto. En este situación, estudiaremos su caso y analizaremos las posibles vías para reclamar las cantidades indebidamente satisfechas por el Impuesto Sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.
- Que no se haya abonado el impuesto, bien porque la operación de venta no se haya producido, o bien porque se haya devengado el impuesto pero todavía no se haya liquidado.
En estos casos es recomendable encontrarse adecuadamente asesorado por profesionales jurídicos para realizar la liquidación de una forma correcta, dejando atados todos los cabos con el órgano recaudador de cara a que en un futuro no se puedan emitir liquidaciones complementarias que impongan intereses de demora e incluso una sanción por el incumplimiento de las obligaciones tributarias en tiempo y forma.
¿Quién se encuentra obligado al pago del Impuesto Sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana?
Es importante conocer el sujeto pasivo del impuesto, pues en ocasiones el desconocimiento puede llevar a no liquidar en tiempo y forma el impuesto, con el perjuicio patrimonial que ello conlleva. Pues bien, el sujeto pasivo se determinará atendiendo al negocio jurídico ante el que nos encontremos:
- En transmisiones a título lucrativo, es decir, donaciones o terrenos adquiridos por herencia, el sujeto obligado al pago será el adquirente. Respecto a este punto, es de destacar que disponemos de un departamento dedicado expresamente a sucesiones, donde le asesoraremos con carácter detallado sobre todas las operaciones a realizar en la búsqueda del mayor beneficio del cliente y su satisfacción.
- En transmisiones a título oneroso, por ejemplo, una compraventa, el sujeto obligado al pago será el transmitente. Así, si está interesado en vender o adquirir inmuebles, ponemos a su disposición nuestro departamento inmobiliario asesorándole sobre todos los puntos atinentes a la operación inmobiliaria desde el inicio hasta el final de la operación, buscando compradores, consiguiendo la mejor financiación, el mejor precio, etc.
¿Cómo calcular la Plusvalía?
En Málaga, por ejemplo, en 2021 entró en vigor un Decreto-Ley que modifica la forma de calcular la Plusvalía. Actualmente, el vendedor puede elegir el método que más le aproveche: la antigua fórmula o la nueva.
El tipo impositivo en Málaga es del 30%. El Coeficiente de incremento en Málaga va desde el 3,70% hasta el 3% en función de los años que se ha tenido la vivienda en propiedad.
Para calcular la base imponible se multiplica el Valor del suelo x Coeficiente de incremento. Otro método para calcular la base imponible es conocer el valor catastral del inmueble, el valor de adquisición del inmueble y el valor de transmisión.
(Valor de transmisión de la vivienda – Valor de adquisición del mismo) X Porcentaje del valor catastral
Así, la plusvalía se calcula multiplicando el Tipo Impositivo (30%) x Base Imponible. En cuanto al plazo, este será de 30 días hábiles para abonarlo desde la firma de compraventa; plazo que se ampliará hasta 6 meses en caso de herencia o donación. La plusvalía prescribe en un plazo de 5 años. Por tanto, si en ese período no ha mediado reclamación alguna desde el Ayuntamiento, el plazo queda prescrito. Si por el contrario, sí media reclamación, la plusvalía no solo no prescribirá, sino que se irá acumulando hasta que se produzca embargo para saldar la deuda. Con relación a las exenciones, solo tendrá lugar si la vivienda se ha devaluado y se ha vendido por debajo de su valor, o la calidad ha empeorado, etc. En estos casos, siempre habrá que consultar directamente con el Ayuntamiento.
Documentación necesaria
- En transmisiones inter vivos, se deberá aportar copia del documento donde se formaliza la transmisión del inmueble.
- En las transmisiones mortis causa, se aportará copia de la escritura de adjudicación de la herencia, incluyendo cuaderno particional privado ( si existe ), certificado de actos de última voluntad, declaración de herederos ab intestato.
Por todo ello, en Rojano Vera Abogados ponemos a su disposición toda una serie de profesionales especializados en todas las ramas del derecho de cara a facilitar las operaciones de compraventa de inmuebles, gestionarle su herencia, y dentro de estos supuestos, gestionarle el Impuesto Sobre la Plusvalía Municipal, especialmente en aquellos casos en los que el valor de venta es inferior al valor de adquisición del terreno transmitido.
