Inscripción de fincas en el Registro de la Propiedad
En el tráfico jurídico actual es muy frecuente, especialmente cuando hablamos de fincas rústicas, que se adquieran o hereden fincas que no se encuentran inscritas en el Registro de la Propiedad y que, probablemente, en el Catastro figuren a nombre de otra persona. En este artículo de Rojano Vera Abogados analizamos las posibilidades del adquirente de cara a tener todos sus derechos sobre la propiedad adquirida en regla, y lo más importante, que dichos derechos sean oponibles a terceros.
Lo primero que tenemos que tener claro es que probablemente existan discordancias entre los datos que figuran en el Catastro y los que figuran en el Registro de la Propiedad, motivo por el cual se hace necesario subsanar los datos que figuran en ambos para que exista una coincidencia plena entre las titularidades de ambos organismos.
Primer paso: Subsanar el Catastro.
Hay que comenzar subsanando lo dispuesto en el Catastro, ello con la finalidad de que en el mismo figure la titularidad real del bien que pretendemos inscribir.
Para ello, habrá que recaudar toda la documentación obrante en manos del propietario real, como pueden ser recibos de IBI, facturas de agua y electricidad, informes periciales, etc.
Con toda esta documentación habrá que acudir al Catastro para solicitar la inscripción de la titularidad real de la propiedad, algo a lo que el Catastro accederá si del conjunto de la documentación aportada se desprende que se viene ostentando la propiedad de la finca desde el momento que queremos hacer valer.
Segundo paso: Inscribir la finca en el Registro de la Propiedad
Es en este momento cuando podemos encontrar mayores problemas, puesto que el hecho de que figure una determinada titularidad en el Catastro no faculta al propietario para inscribir la finca en el Registro de la Propiedad.
Si dicha finca no se encuentra inscrita en el Registro, se hará necesario contar con dos títulos que faculten para ello, debiendo mediar un año entre la suscripción de uno y otro.
Por ejemplo: Vivienda adquirida por A con carácter privativo sin que nunca se haya inscrito la finca en el Registro de la Propiedad. En este caso sería recomendable que, una vez subsanada la titularidad en el Catastro, se firmara una escritura de aportación a la sociedad de gananciales de dicha finca ante Notario. Ya tenemos un primer título, si bien por sí solo no es inscribible.
De conformidad con el artículo 205 de la Ley Hipotecaria, se hace necesario suscribir otro título transcurrido un año desde el primero. Este segundo título podría ser una escritura pública de compraventa de “A”, a su hijo, “B”, o bien a un tercero interesado en adquirir la finca.
Una vez firmada la escritura pública de compraventa, no encontraremos ningún problema de cara a inscribir la titularidad de la misma en el Registro de la Propiedad y todos los derechos adquiridos serán plenamente oponibles a terceros.
Por ello, en todos aquellos casos en los que tenga una propiedad que no se encuentre inscrita en el Registro de la Propiedad, en Rojano Vera Abogados ponemos todo un equipo de profesionales a su servicio que estudiarán su caso detalladamente y adoptarán todas las medidas necesarias encaminadas a que la inscripción en el Registro de la Propiedad se practique de forma exitosa.
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