¿Puede el arrendador recuperar la vivienda por necesidad familiar, antes del vencimiento del contrato de alquiler?

En el ámbito del arrendamiento de vivienda en España, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula las relaciones entre arrendador y arrendatario, estableciendo los derechos y obligaciones de cada parte. Uno de los artículos que suscita interés en la práctica jurídica es el artículo 9.3 de la LAU, que contempla la posibilidad de que el arrendador recupere la vivienda antes del vencimiento del contrato bajo ciertas circunstancias de necesidad familiar. Este artículo examina la indemnización debida al arrendatario cuando se alega la necesidad familiar del arrendador y dicha necesidad no se acredita.

Marco Normativo: El artículo 9.3 de la LAU

El citado artículo establece lo siguiente:

«Transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, podrá este recuperar la vivienda para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial».
En otras palabras, este artículo permite al arrendador, una vez pasado el primer año de contrato, recuperar la vivienda para uso personal o familiar, siempre que justifique la necesidad.

Requisitos para la Aplicación del Artículo 9.3 LAU:

Para que el arrendador pueda ejercer este derecho, deben cumplirse ciertos requisitos:

1. Transcurso del primer año del contrato: El arrendador no puede invocar esta necesidad antes de que haya transcurrido el primer año de arrendamiento.
2. Persona física: Solo los arrendadores personas físicas pueden hacer uso de esta prerrogativa.
3. Destino de la vivienda: La recuperación de la vivienda debe ser para el uso permanente del propio arrendador, sus familiares de primer grado o su cónyuge en casos de separación, divorcio o nulidad.

Procedimiento y Plazos:

El arrendador debe notificar al arrendatario con al menos dos meses de antelación su intención de recuperar la vivienda, indicando la causa específica que justifica la necesidad. Si el arrendatario desocupa la vivienda, pero el arrendador no la ocupa para el fin indicado en el plazo de tres meses, el arrendatario tiene derecho a:

1. Ser repuesto en el uso de la vivienda: Volver a ocuparla bajo las mismas condiciones contractuales previas.
2. Ser indemnizado: Recibir una indemnización equivalente a una mensualidad por cada año de contrato que restase por cumplir.

Análisis Jurídico de la Indemnización:

La indemnización prevista en el artículo 9.3 LAU busca proteger al arrendatario frente a posibles abusos del arrendador. La normativa es clara en que la recuperación de la vivienda por parte del arrendador debe responder a una necesidad genuina y no a una maniobra para evitar las obligaciones del contrato de arrendamiento.

Jurisprudencia Relevante:

Los tribunales españoles han abordado en varias ocasiones las disputas surgidas por la aplicación del artículo 9.3 LAU. Algunas sentencias clave incluyen:

• Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14ª, de 30 de septiembre de 2020 (Roj: SAP M 11471/2020). En este caso, se desestimó la necesidad alegada por el arrendador al no haberse acreditado adecuadamente la situación de necesidad familiar invocada. La Audiencia subrayó la importancia de presentar pruebas sólidas y concluyentes para justificar la recuperación anticipada de la vivienda.
• Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13ª, de 12 de noviembre de 2021 (Roj: SAP B 10737/2021). En esta sentencia, el tribunal determinó que la mera alegación de necesidad no es suficiente, debiendo el arrendador demostrar con documentación adecuada y específica la necesidad real y urgente que motiva la solicitud de recuperación de la vivienda. Al no cumplirse este requisito, se condenó al arrendador a indemnizar al arrendatario.
• Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia, Sección 9ª, de 22 de febrero de 2022 (Roj: SAP V 387/2022). Esta sentencia reafirmó la doctrina según la cual la carga de la prueba recae sobre el arrendador. En el caso concreto, la falta de prueba de la necesidad invocada llevó al tribunal a fallar a favor del arrendatario, otorgándole una indemnización acorde al perjuicio sufrido.
• Sentencia de la Audiencia Provincial de Sevilla, Sección 5ª, de 15 de marzo de 2023 (Roj: SAP SE 1091/2023). En este fallo, la Audiencia determinó que el arrendador actuó de mala fe al recuperar la vivienda bajo el pretexto de necesidad familiar, cuando en realidad la intención era vender el inmueble. El tribunal ordenó la restitución de la vivienda al arrendatario y una indemnización significativa por los daños y perjuicios causados.
• Sentencia del Tribunal Supremo (STS) 567/2012: En esta sentencia, el Tribunal Supremo analizó un caso donde el arrendador no ocupó la vivienda tras haberla recuperado alegando necesidad familiar. El Tribunal confirmó la obligación de indemnizar al arrendatario, subrayando la necesidad de que la causa invocada por el arrendador sea real y demostrable.
• Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid (TSJM) 123/2015: Esta sentencia enfatiza que la carga de la prueba recae sobre el arrendador, quien debe demostrar de manera fehaciente la necesidad alegada para recuperar la vivienda.

Consecuencias de la Inexistencia de Necesidad Familiar

Si se demuestra que la necesidad familiar alegada no existía o no se acredita adecuadamente, el arrendador no solo estará obligado a indemnizar al arrendatario, sino que también puede enfrentar otras consecuencias legales, incluyendo:

• Resolución contractual y devolución de la vivienda: El arrendatario puede reclamar la resolución del contrato y la devolución de la vivienda.
• Daños y perjuicios: Además de la indemnización prevista, el arrendatario
  puede reclamar daños y perjuicios adicionales si puede demostrar que la actuación del arrendador le causó un perjuicio económico o personal significativo.

Conclusión

El artículo 9.3 de la LAU proporciona una herramienta valiosa para los arrendadores que realmente necesitan recuperar su vivienda por motivos familiares. Sin embargo, su aplicación debe hacerse con responsabilidad y transparencia, respetando los derechos del arrendatario. La jurisprudencia reciente ha sido clara en proteger a los arrendatarios frente a posibles abusos y en exigir pruebas contundentes de la necesidad alegada. La indemnización prevista actúa como un mecanismo de compensación y disuasión, garantizando que la recuperación de la vivienda se haga de buena fe y conforme a la ley.