¿Qué son las arras y qué obligaciones conllevan? Diferencias entre los tipos existentes

Generalmente, las arras se corresponden con una cantidad de dinero entregado por una de las partes a la otra en el marco de un contrato, como señal de compromiso y garantía de cumplimiento.

Este tipo de acuerdos es común en contratos de compraventa, especialmente de bienes inmuebles, en los que se usan para reforzar la seriedad del compromiso entre comprador y vendedor antes de formalizar el contrato definitivo. Si ha suscrito un contrato de arras previo al de compraventa, es importante que diferencie de qué tipo, pues existen principalmente tres, cada uno con características y obligaciones distintas para las partes involucradas. En el marco jurídico español, solo uno de estos tipos está regulado en el Código Civil, concretamente en su
art. 1.454, que explicaremos a continuación.

Arras confirmatorias

Este tipo de arras es el más sencillo, y es que únicamente representan un anticipo del precio acordado, sin incluir ningún tipo de penalización. De esta forma, si una de las partes incumple, la otra puede, conforme al art. 1.124 C, exigir el cumplimiento del contrato o su resolución. No obstante, las arras confirmatorias no establecen como tal una indemnización por daños y perjuicios, ni autorizan a la parte afectada a retener su importe como compensación.

Por ello, en caso de incumplimiento, los daños y perjuicios deben ser probados conforme al régimen general aplicable, sin que puedan aplicarse de forma automática.

Arras penintenciales

También conocidas como “arras de desistimiento”, son las que regula el Código Civil en su art. 1.454: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.”

Este modelo de arras permite a las partes contratantes desistir del contrato sin necesidad de justificación, actuando lo entregado en concepto de arras
penitenciales como “precio” de la renuncia. Como regula nuestro Código Civil, si quien decide desistir es la parte que recibió las arras, deberá devolverlas por duplicado. En cambio, si es la parte que entregó las arras la que desiste, únicamente ha de aceptar la pérdida de lo abonado. Sin embargo, para que opere esta penalización económica y las arras funcionen como penitenciales, es fundamental que haya sido pactado expresamente ya que, de lo contrario, operarán como confirmatorias.

En este sentido, la Jurisprudencia ya ha establecido (STS 583/2018, de 17 de octubre) que “la mera mención al art. 1454 del C. Civil, no expresa con claridad
cuáles son las obligaciones que contraen las partes, por lo que al ser una variedad de arras de interpretación restrictiva habría sido preciso acreditar que la intención de los contratantes era pactar las arras para el caso de desistimiento del comprador, lo cual no se deduce del texto de la cláusula.”

Por ello, es importante que se haga expresa referencia al caso de desistimiento para que pueda conlleve la consecuencia económica descrita, no bastando la mera remisión al art. 1.454 CC.

Arras penales

Respecto de esta variedad de arras no existe regulación en el Código Civil, si bien suelen equipararse a las obligaciones con cláusula penal, establecidas en el art. 1.152 y ss.

Se ubican en una posición intermedia entre las confirmatorias y las penitenciales, siendo su finalidad la de garantizar el cumplimiento del contrato, ya que no suponen únicamente un adelanto del precio de la compraventa, pero tampoco facultan a las partes desistir lícitamente del contrato principal. Este tipo tiene naturaleza de cláusula penal —cuyos términos deben pactar expresamente las partes-, y así lo expresan la STS 581/2013, de 26 de septiembre: “Se
puede calificar de arras penales que no son sino una cláusula penal, por la que la parte puede exigir el cumplimiento de la obligación y sólo en caso de incumplimiento, exigir que se ejecute dicha cláusula; en ningún caso aparece formulada como las arras de desistimiento que prevé el art. 1454 del Código Civil.”

Consideraciones finales

En definitiva, la elección del tipo de arras dependerá principalmente de las necesidades y el nivel de compromiso de las partes. En el ámbito inmobiliario, las
arras penitenciales son las más utilizadas, pues brindan una mayor flexibilidad si una de las partes decide desistir. No obstante, es esencial que, antes de la firma del contrato, ambas partes comprendan a la perfección la naturaleza de las arras acordadas, así como las responsabilidades y consecuencias que cada tipo conlleva, a fin de evitar mayores perjuicios en el futuro.

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