Una servidumbre de paso es un derecho real que otorga a su titular el derecho de transitar por un terreno ajeno. Es decir, permite a una persona utilizar un terreno que no es de su propiedad para acceder a su propia propiedad o para otros fines específicos.
¿Dónde viene regulada la servidumbre de paso?
En los artículos 530 y siguientes del Código Civil es donde se regulan las servidumbre de paso.
¿De que maneras se puede obtener una servidumbre de paso?
Bien por acuerdo entre los propietarios de los terrenos afectados, en este caso se formaliza un contrato de servidumbre de paso ante un notario, y se inscribe en el Registro de la Propiedad. O bien por sentencia judicial en caso de desacuerdo, en la que el juez establecerá las condiciones de la servidumbre de paso y los derechos de las partes involucradas.
Si se realiza de manera amistosa entre los propietarios este acuerdo se refleja en un contrato, donde recogerá las condiciones y dimensiones de la servidumbre de paso. El contrato de constitución de servidumbre de paso es un documento mediante el cual el propietario de un bien inmueble (denominado dueño del predio sirviente), constituye un gravamen o limitación sobre su propiedad en favor de otro perteneciente a distinto propietario (denominado dueño del predio dominante), a cambio de una remuneración económica (o de manera gratuita) y durante un periodo de tiempo determinado o permanente.
El derecho de servidumbre de paso tiene las siguientes características:
- La servidumbre de paso normalmente se establece en una propiedad en favor de otra propiedad. Por tanto, se trata de un derecho, pero también de una carga (ya que el dueño de predio sirviente es el que sufre una limitación en su propiedad);
- La servidumbre de paso siempre está unida a la propiedad (no se puede separar);
- Normalmente la servidumbre de paso siempre se da sobre dos predios (finca), el predio dominante (quien disfruta de la servidumbre de paso) y el predio sirviente (quien sufre la servidumbre de paso);
- Es necesario que exista una utilidad. En otras palabras, la servidumbre de paso se tiene que utilizar y tiene que tener una utilidad, sino se puede extinguir;
- La servidumbre de paso puede tener carácter permanente o ser de duración determinada (depende de lo que pacten las partes).
Además, se puede pactar diferentes tipos de servidumbres, en este caso nos centraremos en la Servidumbre de paso: se trata de un derecho que permite al propietario de una finca que no tiene salida a camino público a solicitar paso por las otras fincas, previa la correspondiente indemnización (que dependerá de las circunstancias de la servidumbre de paso). Por tanto, el titular de la servidumbre de paso podrá usar la propiedad de la otra parte, pero no podrá ocuparla ni impedir que terceras personas ingresen en la propiedad, a menos que interfieran con su uso de la servidumbre de paso.
La anchura de la servidumbre de paso será la que baste a las necesidades del predio dominante, y el largo tendrá que ser el más corto a la salida. Las otras servidumbres son la servidumbre de acueducto o paso de agua la servidumbre de luces y vistas, la servidumbre de desagüe o la servidumbre de paso eléctrico o gas.
Conclusiones
Siempre es mejor llegar a acuerdos de buena vecindad en cuanto a las servidumbres de paso y en caso de tener que acudir a la vía judicial uno de los requisitos es que no haya paso alternativo, como así lo refleja el Artículo 564 :”El propietario de una finca o heredada, enclavada entre otras ajenas y sin salida a camino público, tiene derecho a exigir paso por las heredades vecinas, previa la correspondiente indemnización” en caso de haber paso alternativo nos arriesgaríamos a perder el pleito con la consiguiente condena en costas.
Por otro lado además del Código Civil se ha pronunciado en cuanto a las servidumbres de paso nuestro Tribunal Supremo en Sentencia TS (Sala 1.ª) de 6 julio 2014, Rec. 1151/2012, donde fija como doctrina jurisprudencial que la aplicación de la servidumbre de paso prevista en el artículo 564 del Código Civil, dado su naturaleza predial y su carácter de servidumbre forzosa, requiere que en el supuesto enjuiciado, aún cuando se trate de fincas urbanas, concurran los elementos de tipicidad básica que exige la norma, particularmente referidos al enclave de la finca y a la ausencia de salida a camino público, de modo que no cabe su aplicación directa, o analógica, a supuestos distintos de la tipicidad enunciada.
