La nueva Ley de Vivienda fue aprobada por el Consejo de ministros el 1 de febrero de 2022, por el Congreso el 27 de abril de 2023 y definitivamente por el Senado el 17 de mayo. Esta ley forma parte de las reformas contempladas en el Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia.
El objetivo de esta ley es abordar la problemática de la vivienda en España y promover el acceso asequible a la misma, especialmente para los jóvenes y los colectivos vulnerables. Si bien algunas de estas medidas pueden generar cierta incertidumbre, es importante analizar cómo impactarán realmente en los propietarios e inquilinos y en el mercado del alquiler en general. En este artículo te dejamos un resumen de las medidas más relevantes:
Nueva definición de propietarios
La ley establecerá una distinción entre grandes y pequeños propietarios. Esta definición permitirá una regulación más específica y adaptada a las diferentes realidades de los propietarios.
- Los grandes propietarios serán aquellos que posean 5 o más viviendas en zonas declaradas tensionadas o 10 o más viviendas en zonas no tensionadas (o una superficie construida de más de 1.500 m2, también de uso residencial, excluyendo en ambos casos garajes y trastero).
- De esta forma se considerará pequeños propietarios aquellos que tengan menos de 5 viviendas en zonas
tensionadas o menos de 10 en zonas no tensionadas.
¿Cómo se regula el precio del alquiler con esta nueva ley?
Una de las medidas más destacadas de la nueva ley es la regulación de los precios de los alquileres. En un esfuerzo por abordar la creciente problemática de los precios del alquiler en España, el proyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda ha establecido una medida concreta para limitar el aumento de los precios de alquiler. Hasta el 31 de diciembre de 2024, los precios del alquiler solo podrán subir un máximo del 3%. Para aquellos contratos que se renueven este
año se mantiene la limitación del 2% hasta el 31 de enero de 2023.
Pero a partir de 2025, entrará en vigor un nuevo índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento, en sustitución del Índice de Precios al Consumo (IPC). Una de las medidas, entre otras, que la ley hará que se apliquen para contener los precios.
Zonas tensionadas
La declaración de zona tensionada lo fijará cada Comunidad Autónoma y para fijarlo se tendrá en cuenta una de estas dos condiciones:
- Cuando los gastos medios del alquiler o hipoteca, más los gastos y suministros superen el 30% de la renta media de los inquilinos.
- O si el precio del alquiler o de la compra ha aumentado tres puntos por encima del IPC en los últimos cinco años anteriores.
- Las viviendas de alquiler en zonas tensionadas también estarán limitadas en precio, y corresponderá a cada comunidad autónoma establecer esos límites. De esta manera, si un inquilino abandona la vivienda, el propietario estará obligado a seguir el precio pactado al anterior inquilino a fin de garantizar que no se aumenten los precios más de los límites establecidos.
Zonas No tensionadas
La ley establece límites en el precio del alquiler para los nuevos contratos, tanto para grandes como para pequeños propietarios. Sin embargo, estos límites no se aplicarán en zonas no declaradas como tensionadas, es decir, no serán de aplicación en aquellas zonas denominadas No tensionadas.
- Para los pequeños propietarios, el límite de precios se indexará al contrato anterior en vigor, siendo de un 2% en 2023, un 3% en 2024 y el porcentaje que se fije en el índice de 2025.
- Para los grandes propietarios, se aplicará un índice de contención de precios que aún no ha sido definido en la ley.
Beneficios para arrendadores
- Se ofrece una reducción del 90% en el impuesto de la renta a aquellos caseros que bajen el alquiler un 5% en zonas tensionadas.
- Existen también incentivos fiscales adicionales por realizar mejoras en la vivienda, alquilar a jóvenes o participar en programas de vivienda asequible.
Obligación de costear gastos y prohibición de incrementos
La nueva ley de vivienda establece que los arrendadores deben asumir los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato. Además, se prohíben los incrementos en los alquileres que añadan nuevos gastos, como las tasas comunitarias o gastos no contemplados hasta la fecha. Estas medidas buscan garantizar la transparencia en las transacciones y evitar cargas económicas adicionales para los inquilinos.
Prórroga extraordinaria de un año para situaciones de vulnerabilidad social o económica
Se establecerá una prórroga extraordinaria de un año por situaciones acreditadas de vulnerabilidad social o económica en los contratos de arrendamiento.
Se considerará que un inquilino está en situación de vulnerabilidad cuando sus ingresos sean 3 veces el IPREM.
Prohibición de pactos entre las partes que sean perjudiciales para los inquilinos
Por otra parte, como novedad, se deja sin efecto lo establecido en el art. 4 de la LAU prohibición aquellos acuerdos que realicen las partes si son contrarios a la Nueva Ley de Vivienda.
Aumento del plazo para resolver los procedimientos de desahucios
Esta nueva ley complica totalmente el desalojo de los okupas, toda vez que si eres gran tenedor deberás acreditar que el inquilino no está en situación vulnerable y, para ello, los mismos Okupas deberán autorizar a los servicios de vivienda para realizar la evaluación sobre su situación, aumentando el retraso y la complejidad del procedimiento.
Las Fuerzas de Seguridad deberán acudir a los desalojos de las viviendas con un aviso previo, autorizado por el juez, sin que se pueda sorprender al okupa. La notificación de desahucio deberá acompañarse con la indicación del día y la hora en el que se va realizar. Además, se prevé que se recurra obligatoriamente a mecanismo de solución extrajudicial para mediar con los inquilinos u okupas.
Por otra parte, aquellos inquilinos u okupas que se encuentren en situación de vulnerabilidad podrán suspender el procedimiento 2 meses si es una persona física o 4 meses si es jurídica, lo que desencadenará que el procedimiento se extienda más de dos años.
Incentivos fiscales para la rehabilitación y mejora de viviendas
La ley establecerá incentivos fiscales para los propietarios que realicen rehabilitaciones y mejoras en sus viviendas. Estos incentivos pueden resultar beneficiosos, ya que implican una reducción en los impuestos sobre la renta o en el Impuesto de Bienes e Inmuebles (IBI). Además, fomentarán la inversión en mejoras y renovaciones, lo que a largo plazo incrementará el valor de las propiedades.
Incremento del IBI a los propietarios con viviendas vacías
Aquellas viviendas que lleven vacías más de dos años y los propietarios tengan más de 4 viviendas en el mismo municipio, el Gobierno permitirá a los ayuntamientos aumentar la tasa del IBI.
Medidas para promover el impulso de la vivienda pública
- Modificar las normativas de los parques públicos de vivienda para prevenir la venta a fondos de inversión.
- Establecer un período de calificación indefinida para la vivienda protegida de al menos 30 años.
- Garantizar que al menos el 50% del suelo de reserva para vivienda protegida sea destinado al alquiler.
- Aumentar los porcentajes de reserva de suelo para vivienda protegida al 40% en suelo urbanizable y al 20% en suelo urbano no consolidado.
- Crear y mantener un inventario del parque público de vivienda.
- Documentación que pueden pedir el arrendador y el inquilino
La nueva legislación de vivienda establece los detalles mínimos que tanto los compradores como los inquilinos pueden solicitar antes de concretar un acuerdo o realizar un pago. Esta información incluye la identificación del vendedor o arrendador y del intermediario, condiciones económicas como el precio total y la financiación, características esenciales de la vivienda como la cédula de habitabilidad y el certificado de eficiencia energética, información jurídica como la identificación registral y cargas, y detalles adicionales como la detección de sustancias peligrosas o la situación de la vivienda en una zona tensionada.
Desde Rojano Vera Abogados estamos especializados en esta materia, por lo que, si necesitas asesoramiento o tienes dudas sobre el contenido de esta nueva Ley de Viviendas, contamos con un equipo profesional que te brindará la ayuda que necesites.