El Tribunal de Justicia de la Unión Europea se ha pronunciado en diversas ocasiones con respecto a los gastos de constitución de los préstamos hipotecarios, dejando claro que la imposición de tales gastos son una conducta o práctica totalmente abusiva, obligando a las entidades a devolver los gastos de registro, gestoría, notaría y tasación a los consumidores. El único gasto que no será posible recuperar, al menos por el momento, será el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).
El motivo se debe a que los consumidores, cuando conciertan un préstamo con la entidad bancaria, lo hacen bajo términos y condiciones estrictamente impuestas, sin oportunidad por parte del consumidor, fruto también de su desconocimiento, de influir de alguna forma en las condiciones del préstamo y, mucho menos, de negociar de manera individualizada dichas cláusulas, al ser cláusulas predispuestas por la entidad bancaria. Sin embargo, a día de hoy , los consumidores tienen derecho a recuperar alguna de las cantidades pagadas por estas cláusulas. De esta forma y, siguiendo la Sentencia 457/2020, de 24 de julio del Tribunal Supremo (Rec. 1053/1018) los gastos deben repartirse del siguiente modo:
-50 % gastos de notaria le corresponden a cada parte, siendo los mismos los gastos de notaría por escrituras de otorgamiento, modificación, cancelación, copias, …
-100% gastos de registro de la propiedad le corresponden a la entidad bancaria por beneficiarse de dicho préstamo.
– 100% gastos de gestoría (según la última Sentencia 55/2020, de 26 de octubre, de la Sala de lo Civil del TS), a la entidad bancaria al ser abusiva.
-100% gastos de tasación le corresponde a la entidad bancaria, pues tal como establece la Sentencia 35/2021, de 27 de enero de 2021 del TS, la exigencia de la tasación de la finca es un requisito previo para la emisión de los valores garantizados que ante falta de norma nacional, le corresponde por entero al prestatario.
Igualmente, al igual que estos gastos de formalización de la escritura del préstamo hipotecario, existe una comisión pagada por el consumidor a la entidad bancaria llamada “comisión de apertura”. Tal comisión tiene que ser asumida por entero por la propia entidad bancaria que concede el crédito, ya que no puede considerarse una prestación esencial de un préstamo hipotecario por el mero hecho de que tal comisión esté incluida en el coste total de este (Sentencia de 16 de julio de 2020 del Tribunal Superior de Justiciad de la UE). Por tanto, si aún no te han abonado o tienes dudas sobre si la comisión de apertura te pertenece, la doctrina da la razón al consumidor por lo que es el momento de reclamarla.
Igualmente, existen otras cláusulas abusivas impuestas de forma arbitraria en los préstamos hipotecarios que afectan igualmente al consumidor y que, ante el desconocimiento del mismo, no conoce exactamente de su existencia. Se trata de las llamadas cláusulas de vencimiento anticipado y de intereses de demora. Estas cláusulas, en caso de encontrarse recogida en la escritura de préstamo hipotecario, son totalmente abusivas, porque , la primera, permiten cancelar el préstamo ante, por ejemplo, la falta de pago de 1 o 2 mensualidades y, la segunda, permiten desplegar unos intereses .- a parte de los intereses ordinarios.- en caso de retraso en el pago de alguna mensualidad, que suelen ser totalmente abusivos y desproporcionados, y que son totalmente nulos.
Por todo lo anterior, si tienes un préstamo hipotecario y piensas que has abonado estos gastos o que alguna cláusula de la escritura puede contener alguna de las posibles cláusulas abusivas .- intereses de demora o vencimiento anticipado.- no dudes en informarte en nuestro despacho para asesorarte.
En Rojano Vera Abogados, plantearemos una reclamación previa a dicha entidad bancaria si apreciamos la existencia de alguna de estas cláusulas abusivas e interpondremos todas las acciones judiciales necesarias para recuperar el dinero que el banco ha cobrado de forma injustificada.
