- MÁLAGA: 633 225 855
- TEATINOS: 664 534 040
- FUENGIROLA: 695 699 200
- BENALMÁDENA: 670 301 010
- ALHAURÍN: 670 301 030
- VÉLEZ: 621 171 879
- ANTEQUERA: 671 83 43 55
Si el administrador de tu comunidad no entrega la documentación, no presenta las cuentas o hay movimientos que nadie sabe explicar, tenéis derecho a exigirle responsabilidades. Te ayudamos a recuperar los papeles, a cesarle con un traspaso ordenado y, si hace falta, a reclamarle o denunciarle.
Cuéntanos tu caso
Te llamamos para valorar tu asunto sin compromiso.
El administrador maneja el dinero y los papeles de todos los propietarios. La mayoría hace bien su trabajo, pero cuando deja de dar explicaciones la comunidad no tiene por qué esperar. Estas son las situaciones por las que más nos consultan presidentes y propietarios.
Actas, contratos, facturas, extractos bancarios o la lista de morosos. Son de la comunidad, no del administrador, y cualquier propietario tiene derecho a consultarlos.
Liquidaciones genéricas, partidas de "varios" o presupuestos que no se cumplen. La junta debe aprobar cada año las cuentas y el plan de gastos con la información necesaria.
Transferencias sin factura, pagos a empresas vinculadas, retiradas de efectivo o fondos de la comunidad en una cuenta que no está a su nombre.
Obras aprobadas que no se contratan, reclamaciones a morosos que nunca se presentan o juntas que se aplazan año tras año.
Las cuotas impagadas prescriben a los cinco años. Si el administrador no las reclama a tiempo, la comunidad pierde ese dinero y puede pedirle responsabilidad por ello.
Es el conflicto más frecuente al cambiar de administrador: el saliente no entrega la documentación, las claves bancarias o el fondo de reserva al nuevo.
El administrador actúa como un mandatario de la comunidad. Sus funciones están en el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal y, como cualquier mandatario, el Código Civil le obliga a dar cuenta de su gestión y a entregar a la comunidad todo lo que haya recibido por ella.
Cuando incumple estas obligaciones y causa un perjuicio, responde con su patrimonio. Y si además se ha quedado con dinero de la comunidad, la responsabilidad puede ser penal.
La junta puede destituir al administrador en cualquier momento, convocada en sesión extraordinaria y por mayoría simple. No hace falta alegar una causa, aunque conviene revisar el contrato por si fija un preaviso.
Si el presidente no quiere convocar, la junta puede convocarse a petición de la cuarta parte de los propietarios o de quienes representen al menos el 25 % de las cuotas. Te preparamos la convocatoria, el orden del día y el acuerdo para que el cese sea inatacable.
Según lo que encontremos en las cuentas, la vía adecuada será civil, penal o ambas. Te explicamos con claridad cuál conviene y qué se puede recuperar.
Cuando el administrador incumple sus obligaciones y causa un daño a la comunidad: pagos sin justificar, recargos e intereses por impagos, deudas de morosos que prescriben, obras pagadas y no ejecutadas.
Si el administrador se ha quedado con dinero de la comunidad o lo ha desviado, los hechos pueden constituir un delito de apropiación indebida (art. 253 del Código Penal) o de administración desleal (art. 252), y en ocasiones de falsedad documental.
Muchas veces el que sospecha no es el presidente, sino un propietario que pide las facturas y no se las dan. No tienes que resignarte: puedes exigir la documentación, sumar a otros vecinos para convocar una junta extraordinaria e impugnar el acuerdo que apruebe unas cuentas irregulares.
El plazo para impugnar es de tres meses desde la junta, o de un año si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos. Si no asististe, se cuenta desde que te comunican el acta.
Si no tienes todo, no pasa nada: te decimos cómo conseguirlo.
Te atendemos en nuestras dos sedes de Málaga capital, en las de Benalmádena y Fuengirola-Mijas o por videollamada. Trae, si puedes, las últimas actas y cuentas: las revisamos en la primera consulta.
951 499 160 · WhatsApp 633 225 855
Las reclamaciones contra el administrador de una comunidad de Málaga capital se tramitan en el Tribunal de Instancia de Málaga, en la Ciudad de la Justicia. Nuestra sede de Teatinos está justo enfrente. Si la comunidad está en otro municipio, el juzgado es el de su partido judicial.
Las denuncias y querellas se presentan ante el juzgado de guardia o la sección de instrucción del lugar de los hechos. Preparamos la documentación que acredita los movimientos para que la investigación avance desde el primer día.
Atendemos desde nuestras sedes de Málaga, Benalmádena y Fuengirola-Mijas y por videollamada. Consulta cómo trabajamos en cada municipio:
Depende de lo que haya ocurrido. Si no entrega documentación o no rinde cuentas, se le requiere formalmente y, si no responde, la junta puede cesarle y reclamarle por vía civil los daños causados. Si hay indicios de que se ha quedado con dinero de la comunidad, se presenta una denuncia o una querella por apropiación indebida o administración desleal. Si está colegiado, también se puede presentar una queja ante su colegio profesional.
La documentación pertenece a la comunidad. Se le requiere por burofax con un plazo concreto para entregarla al nuevo administrador o al presidente. Si no lo hace, se puede acudir al juzgado para obligarle a entregarla y reclamarle los perjuicios que cause el retraso, por ejemplo, si la comunidad no puede reclamar a los morosos por falta de papeles.
Sí. La Ley de Propiedad Horizontal permite a la junta, convocada en sesión extraordinaria, remover al administrador antes de que expire su mandato. Basta la mayoría simple y no hace falta justificar una causa, aunque conviene revisar el contrato por si prevé un preaviso o una indemnización.
La acción civil de responsabilidad contra el administrador es una acción personal derivada del contrato de mandato, con un plazo general de cinco años desde que pudo ejercitarse. Si los hechos son delictivos, rigen los plazos de prescripción del Código Penal. Cuanto antes se revise la gestión, más fácil es reconstruir los movimientos.
No es obligatorio: puede ejercer como administrador un propietario o cualquier profesional con la cualificación adecuada. Si está colegiado, el colegio puede tramitar una queja deontológica, y muchos colegiados tienen seguro de responsabilidad civil profesional, contra el que la comunidad puede dirigirse directamente.
Un propietario puede pedir la documentación, promover la convocatoria de una junta extraordinaria con otros vecinos e impugnar el acuerdo que apruebe unas cuentas irregulares. En determinados casos, los tribunales admiten además que un propietario actúe en beneficio de la comunidad. Lo valoramos en la primera consulta.
Revisamos la documentación gratis en la primera consulta y te decimos qué se puede hacer.
